キャッシュフローツリー | LUCK合同会社│大分県の収益不動産

【キャッシュフローツリー】
お金の流れとして損益計算書のように上から下に流れていきます。

上の流れは本当に基本になりますので
これからアパート経営をしたい方は覚えておいて損はないですよ。

例えば２つの物件の売り情報があってどちらも物件価格は5,000万円だとします。

★Ａ物件：大分市内の街中エリアで表面利回り（グロス）8％

★Ｂ物件：大学エリアで表面利回り（グロス）16％

この条件の場合、
Ａ物件は5,000万円で表面利回り（グロス）8％なので→ＧＰＩは400万円、
Ｂ物件も5,000万円で表面利回り（グロス）16％なので→ＧＰＩは800万円となり、
この段階ではＢ物件の方が優秀に見えます。

しかし大事なのはネット利回りでの比較なので、
ここでキャッシュフローツリーを用いて計算してみます。

Ａ物件
ＧＰＩ＝＋4,000,000円
　　各種損＝－200,000円（空室損5％・未回収損0％）
　　各種益＝＋500,000円（アンテナ・自販機など）
　ＥＧＩ＝＋4,300,000円
　　Ｏｐｅｘ＝－520,000円（ＧＰＩの13％）
ＮＯＩ＝＋3,780,000円

ＮＯＩ÷5,000万＝7.56％
【ネット利回り＝7.56％】

Ｂ物件
ＧＰＩ＝＋8,000,000円
　　各種損＝－3,200,000円（空室損30％・未回収損10％）
　　各種益＝0円
　ＥＧＩ＝＋4,800,000円
　　Ｏｐｅｘ＝－1,040,000円（ＧＰＩの13％）
ＮＯＩ＝＋3,760,000円

ＮＯＩ÷5,000万＝7.52％
【ネット利回り＝7.52％】

となり
キャッシュフローツリーを用いてネット利回りを計算するとこのように逆転してしまいます。

表面的な利回りで安易に判断するのはとても危険な判断であり、
正しい不動産投資理論に基づいてネット利回り（ＮＯＩ利回り）で比較する事がいかに重要であるか分かりますね。