ローカルルール

不動産の取引では地域によってローカルルールというか

それぞれの会社の方針等によって違いがあります。

収益物件を検討する上でたまにある話が
①決済の場合に固定資産税を日割り計算で精算するか？
②NET利回りに固定資産税を計算して数値を出すか？
③管理会社の入居率(空室率)の計算方法
この辺りがあいまいなことが多くないでしょうか？

①は私が検討する案件では滅多にありませんが、

私が取引してきた案件は

基本的にその年度に支払った固定資産税は

決済日を軸に日割り計算して精算しますが、

どこかの地域では日割り計算はせずに

その年の固定資産税は売主さんが払うのが当たり前という地域もあるそうです。

ちなみに業法的に必ず日割り計算をしないといけない訳でも

日割り計算したらダメな訳でもないので

一応買うにしても売るにしても検討する場合は

先に確認した方が間違いないでしょう。

②はあまり内容が詳しく載っていない概要書を

もらった時にはたまにどっちなんだろう？と思うことがあります。

固定資産税以外にも私は保有する物件は

購入時から共用部の電気代や動力代やEV代、インターネット代や水道代

他にもかかるコストを全て各物件ごとに分けて記録しています。

数字に見えないクレームに関しては管理会社が対応してくれているので

全ては把握していませんが。

自社物件を購入希望の方は購入前から実際の運用が見えるので安心ですよ。笑

③は私は仮に現状管理をしている会社に購入後も引き続きお願いする場合に

その会社のざっくり知るためにその会社に入居率(空室率)を確認します。

(入居率１００％が正義であり最高の管理会社ではないと思ってますが)

この入居率(空室率)の計算式も各会社によって計算式に違いがあります。

何パターンかあると思いますが割愛して、

例えば私は基本的に大家の考えなのでというか

年に１回は全物件を俯瞰的に見直すタイミングを作っています。

ある１戸の１年間を１２ヶ月にして１０ヶ月の入居だったとすると

その年の入居率は１０ヶ月/１２ヶ月＝８３％と考えています。

しかもこれは入居途中の単年度の考えであり、

これとは別に入居年度から退去するまでの

長期の入居率もExcelに入れて考えています。

なぜかというと、これは入居率ではなく実質賃料が知りたいからです。

広告料だけみても家賃50,000円の物件を決めていただいて

１ヶ月の広告料を支払った場合

年間単位だけで見たら((50,000円×12ヶ月)-50,000円(広告料))/12ヶ月＝45,833円

となる訳で、しかもこれには管理料が入ってない訳で・・・

これに購入時から入居中のクレーム費用や

今に至るまでのリフォームに投下した資金等も全てExcelにいれて計算すると

超ミクロ的に考えてみても表面の利回りだけで計算してる人は

危険だなと常に思っています。

それに共用部分などにかかる大規模修繕も各項目ごとに分け、

保有中の期間で割ると各部屋ごとでの単価と効率が見えて来たり

途中途中に入居者や管理会社や営業マンの方の

満足度との兼ね合いだったりが見えたり。

あー。。。

得意の脱線に次ぐ脱線……

とりあえず一気に書いて長くなったので今日はここまでで。

細かい話だったかもしれませんし最後は少し脱線しましたが、
計算するしないや、聞く聞かないは自由ですが
個人的に絶対その時間は割きたくないと思っています。
自社物件だけでも１００戸以上あるので結構大変ですが。。。